Quem paga o ITBI na venda do imóvel?

Quem paga o ITBI na venda do imóvel — comprador ou vendedor? Entenda a regra, as exceções e o que precisa estar no contrato para evitar conflitos.

Mariana passou meses esperando o momento certo para vender o apartamento.

Encontrou o comprador ideal. Combinaram o valor. Bateu o martelo. Estava tudo certo.

Faltava apenas assinar o contrato.

Foi aí que veio a primeira surpresa: o comprador disse que quem pagava o ITBI era ela, a vendedora. Ela tinha certeza de que era o comprador. E os dois tinham tanta certeza que nenhum dos dois tinha colocado isso no papel.

O que era para ser uma tarde de comemoração virou um desentendimento sério. O comprador ameaçou desistir. O negócio quase caiu. E o ITBI — um imposto que Mariana nunca tinha parado para entender de verdade — quase custou a venda mais importante da vida dela.

Você provavelmente já se perguntou a mesma coisa

Se você está vendendo um imóvel e chegou até esse artigo, é bem provável que essa pergunta tenha aparecido em algum momento: Quem paga o ITBI na venda do imóvel: eu ou o comprador?

E não é uma dúvida boba. É uma dúvida que todo mundo tem. Porque ninguém ensina isso, o corretor nem sempre sabe a resposta certa, e a maioria dos contratos simplesmente não trata do assunto com clareza.

O resultado? Surpresas desagradáveis no dia do fechamento. Desentendimentos que poderiam ter sido evitados. Às vezes, negócios desfeitos por falta de uma cláusula que ocuparia duas linhas no contrato.

O que é o ITBI? E por que ele gera tanta confusão?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado sempre que há uma transferência de propriedade — ou seja, toda vez que um imóvel muda de dono.

A alíquota varia de cidade para cidade. Em São Paulo, por exemplo, é de 3% sobre o valor venal de referência ou sobre o valor da transação, o que for maior. Em uma venda de R$ 600 mil, estamos falando de R$ 18 mil — um valor que faz diferença e que ninguém quer ser surpreendido pagando.

A confusão começa porque a lei diz uma coisa, o costume diz outra, e o contrato muitas vezes não diz nada.

O que a lei determina

O Código Civil brasileiro estabelece que o ITBI é, por padrão legal, obrigação do comprador. É ele quem adquire o imóvel, é ele quem precisa do comprovante de pagamento para lavrar a escritura e registrar a transferência.

Na prática, o mercado imobiliário segue essa lógica. O comprador paga o ITBI. Sempre foi assim — na maioria das operações.

Então por que ainda existe dúvida?

Porque a lei permite que comprador e vendedor negociem quem vai arcar com esse custo. É uma questão de acordo entre as partes. E quando não há acordo explícito, quando o contrato não deixa isso claro, é aí que surgem os conflitos.

Especialmente em vendas diretas, sem imobiliária, sem advogado, com um contrato baixado da internet: o ITBI some do texto e aparece como surpresa no fechamento.

O que acontece quando o contrato não define quem paga o ITBI

Sem uma cláusula clara sobre o ITBI, o desfecho pode ser um dos seguintes:

• Desentendimento entre as partes no momento da escritura — com o cartório aguardando e os dois lados se olhando

• Atraso no fechamento: o comprador que não esperava pagar precisa de tempo para levantar o valor

• Renegociação de último momento: um dos lados cede, mas fica com a sensação de ter perdido

• Desistência: em alguns casos, o impasse é grande o suficiente para desfazer o negócio

• Ação judicial: quando uma das partes paga e depois tenta cobrar da outra na Justiça

Parece exagero? Não é. O ITBI é um dos pontos de conflito mais comuns em transações imobiliárias, exatamente porque as pessoas assumem que a outra parte sabe o que é "padrão" e ninguém coloca no papel.

A resposta correta e o que precisa estar no contrato

Em regra, o ITBI é pago pelo comprador. Isso é o padrão legal e o costume do mercado imobiliário brasileiro.

Mas "em regra" não é o mesmo que "sempre". Em operações específicas, especialmente em vendas diretas onde o vendedor quer facilitar o fechamento, o ITBI pode ser negociado como parte do preço. O vendedor absorve o custo, mas cobra um valor maior pelo imóvel.

O que importa, seja qual for o acordo, é que ele esteja expresso no contrato.

Como o contrato deve tratar o ITBI

Um contrato de compra e venda bem feito precisa definir com clareza:

• Quem é o responsável pelo pagamento do ITBI

• O prazo para realização desse pagamento

• O que acontece se o pagamento não for feito dentro do prazo

• Se o ITBI já está incluído no valor negociado ou se é um custo separado

Parece simples. E é. Mas essa clareza só existe quando o contrato foi feito por quem entende do assunto, não por quem baixou um modelo genérico da internet.

E as outras despesas da venda?

O ITBI não é a única despesa que precisa estar resolvida no contrato. Escritura pública, registro em cartório, honorários de despachante, eventuais certidões: cada uma dessas despesas pode gerar o mesmo tipo de conflito se não houver um acordo claro entre as partes.

Um contrato bem elaborado prevê todas essas situações. E faz isso antes do fechamento, quando ainda dá para conversar, não quando o cartório está esperando e o clima já esquentou.

Por que isso precisa estar no contrato e por que o contrato precisa ser feito por especialista

Existe uma crença muito comum entre quem está vendendo um imóvel: "modelo de contrato que baixei na internet resolve".

Resolve algumas coisas. Mas não resolve as que mais importam.

Um modelo genérico não foi feito para a sua venda. Ele não considera o valor específico do seu imóvel, a forma de pagamento que vocês combinaram, a situação documental do bem, a existência de financiamento bancário, as particularidades do comprador.

E por isso ele deixa lacunas, como o ITBI, que só aparecem no pior momento possível.

Um contrato elaborado por um advogado especializado em direito imobiliário é feito para a sua venda. Cada cláusula existe por uma razão. Cada situação de risco foi pensada e tratada antes de virar problema.

Isso não é um custo a mais. É exatamente o que evita que um imposto de R$ 15 mil, que alguém ia pagar de qualquer forma, vire uma crise que coloca meses de negociação em risco.

Venda o seu imóvel com segurança: Do contrato ao cartório

Se você está se preparando para vender um imóvel, o momento certo de resolver o ITBI, as despesas cartorárias e todas as demais cláusulas do contrato é agora, antes de começar a negociação, não depois.

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