Airbnb: Precisa de aprovação do condomínio? O que diz a lei?

O STJ definiu em 2026 que Airbnb em condomínio exige aprovação de 2/3 dos condomínios. Entenda a decisão e o que síndicos devem fazer agora.

Você já recebeu a notificação de que um vizinho está alugando o apartamento pelo Airbnb toda semana?

Como síndico, já tentou agir e ficou sem chão porque não sabia se tinha amparo legal para isso?

Já se sentiu impotente diante de uma prática que claramente prejudica a segurança e o sossego do prédio, mas sem uma resposta definitiva da Justiça?

Se a resposta for sim para qualquer uma dessas perguntas, este artigo foi escrito para você.

O STJ finalmente decidiu

Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça encerrou anos de insegurança jurídica sobre o tema.

O entendimento é claro: a utilização de unidades em condomínios para estadias de curta duração, como o Airbnb, exige aprovação em assembleia de condomínio, por no mínimo dois terços dos condomínios.

Sem essa aprovação, a prática é vedada.

Isso não é opinião de advogado. É a posição oficial do STJ, no julgamento do Recurso Especial 2121055.

Por que isso importa tanto?

Porque até aqui, síndicos viviam num limbo. Havia decisões regionais em todos os sentidos. Quem defendia o Airbnb dizia que era apenas “locação por temporada”. Quem proibia dizia que era “hospedagem comercial”. E o proprietário continuava anunciando, recebendo hóspedes desconhecidos toda semana, enquanto o síndico ficava no meio — sem respaldo jurídico para agir.

O STJ reconheceu que os contratos de estadia de curta temporada são contratos atípicos — não são locação residencial nem hospedagem hoteleira. E, justamente por isso, descaracterizam a destinação residencial do condomínio.

A consequência direta: qualquer mudança nessa destinação depende do voto de dois terços dos condomínios em assembleia. Se a convenção do seu condomínio prevê destinação residencial — e na esmagadora maioria dos condomínios ela prevê — o proprietário que anuncia o imóvel sem essa aprovação está descumprindo as regras.

O que a decisão fundamenta na prática

O acórdão se apoia nos artigos 1.336, inciso IV, e 1.351 do Código Civil. O primeiro estabelece que os condomínios têm o dever de dar ao imóvel a mesma destinação do empreendimento. O segundo define que qualquer mudança nessa destinação exige aprovação qualificada — dois terços das frações ideais.

Não é uma restrição ao direito de propriedade por capricho. É a aplicação da lógica que sustenta a vida em condomínio: quem mora junto compartilha não só a estrutura física, mas as regras que protegem segurança, sossego e saúde de todos.

A alta rotatividade de hóspedes desconhecidos — que entram e saem toda semana, acessam áreas comuns, elevadores e garagem sem qualquer triagem — é incompatível com essa lógica. E o STJ reconheceu isso expressamente.

E se o condomínio já tiver autorizado?

A decisão não proíbe o Airbnb em todos os condomínios do Brasil de forma absoluta. Ela define as condições para que a prática seja lícita: autorização em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condomínios.

Se o seu condomínio já realizou essa assembleia e obteve a aprovação, o uso está autorizado. Se não realizou, não está.

O que acontece com quem ignora?

Antes dessa decisão, proprietários que descumpriam a convenção tinham um argumento razoável: “a questão jurídica ainda não está definida”. Esse argumento acabou.

A partir de agora, o condomínio que mantém o imóvel em plataformas de curta temporada sem autorização da assembleia está descumprindo a convenção de forma inequívoca, ignorando uma decisão do STJ e expondo o condomínio a conflitos e eventual responsabilização por danos causados por hóspedes nas áreas comuns.

E o síndico que souber do descumprimento e não agir? Pode responder pessoalmente por omissão.

As providências seguem uma sequência lógica: notificação formal ao condômino, com determinação de remoção do anúncio; prazo para regularização; e, caso não haja cumprimento, aplicação das sanções previstas na convenção, que podem incluir multa condominial.

Cada etapa precisa estar documentada corretamente. Uma notificação mal feita pode virar argumento para o outro lado.

Nossa posição

Nós acompanhamos essa discussão há anos. Em 2025, elaboramos parecer jurídico para um condomínio que enfrentava exatamente essa situação. Na época, já havia um precedente da Quarta Turma do STJ (REsp 1.819.075, de 2021) que apontava nessa direção. Mesmo assim, o tema ainda gerava insegurança prática.

A decisão de maio de 2026 é diferente: ela é da Segunda Seção, composta pelas duas turmas de direito privado reunidas. O entendimento foi uniformizado. Não há mais divergência interna no tribunal.

Para nós, essa decisão confirma o que sempre orientamos: condomínio com destinação residencial prevista em convenção tem amparo jurídico para exigir que seus condomínios respeitem essa destinação. E agora, mais do que nunca, o síndico que age tem o STJ ao seu lado.

O síndico que age agora sai na frente

Se você é síndico e ainda não tomou providências sobre esse tema, este é o momento.

Não para criar conflito desnecessário. Mas para regularizar a situação com base jurídica sólida — e proteger você, o condomínio e todos os moradores.

Isso significa revisar a convenção, identificar se há unidades em plataformas de curta temporada, e conduzir o processo de notificação da forma correta.

Se quiser entender como seu condomínio se enquadra nesse novo cenário, fale com a nossa equipe. Trabalhamos com assessoria jurídica condominial mensal justamente para que síndicos tenham esse suporte antes que o problema vire processo.

Referências: STJ, REsp 2121055, julgado em 07/05/2026, Segunda Seção. STJ, REsp 1.819.075/RS, julgado em 20/04/2021, Quarta Turma. Código Civil, arts. 1.336, IV e 1.351.